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Mientras casi todo el mundo experimenta una tendencia inflacionaria, en España las previsiones apuntan hacia un mayor descenso de los precios de los inmuebles, especialmente las viviendas usadas.

¿Qué explica este fenómeno? Distintos analistas consideran que el retroceso de los precios se debe a una variedad de factores, incluyendo la sobrevaloración de la vivienda y la caída de la actividad económica generada por el covid-19.

Un informe de Fitch de diciembre del año pasado, estima que los precios de las viviendas en España caerán de 4% a 6% durante este año y parte de 2022 cuando, finalmente, se estabilizarán.

La acumulación de caída entre 2020 y 2022 sumaría entonces un 10%, la mayor de Europa. España y Reino Unido, los dos países europeos más castigados por el coronavirus y sus efectos. Es allí justamente donde se registrarán las mayores caídas de precios.

La agencia de calificación de riesgo sostiene que el descenso del turismo el año pasado y este, está añadiendo más presión a la demanda de los inversores de las áreas costeras de España. Esta sería una de las causas principales.

Además, la caída del 11 % del PIB español en 2020 ha conspirado también contra los precios de la vivienda, que vienen cayendo desde el último semestre de 2019. Luego, el efecto de la pandemia de covid-19 en 2020, terminó de golpear al sector inmobiliario e hipotecario español.

Sin contar la dosis adicional de incertidumbre que la crisis pandémica ha inoculado al mercado de vivienda. Por ello, es difícil calcular a cuánto ascenderá el ajuste en los precios que se verá este año.

Mercado inmobiliario atado a la pandemia

Lo cierto es que el futuro inmediato del mercado de la vivienda está directamente vinculado a la evolución de la crisis pandémica y al ritmo y efectividad de la vacunación masiva, algo que en España está siendo muy criticado por la población.

Los inversores y las inmobiliarias están claros que ante la incertidumbre, el primer semestre será algo realmente complicado. Pero no pierden las esperanzas de que con la llegada del verano, el mercado de la vivienda remonte nuevamente junto con el resto de la economía.

Sin embargo, hay que diferenciar muy bien el precio de las viviendas. Una cosa son las nuevas viviendas y otras las viviendas usadas. Es probable que en ciertas ciudades y áreas el precio de las viviendas usadas caiga significativamente. Pero no así el precio de las casas nuevas.

Los expertos señalan que la caída dependerá fundamentalmente de la ubicación del inmueble, de las restricciones sanitarias que se aprueben y de la efectividad de las medidas para contener los contagios.

Aunque, es probable que las caídas de los precios de la vivienda sean más moderadas que las del año pasado. Se prevé que hacia la segunda mitad del año haya una mejoría en el mercado inmobiliario e hipotecario.

Previsiones de los expertos

Para este año, las previsiones de los expertos del sector inmobiliario español apuntan en dos direcciones:

  1. Estabilidad y hasta subidas de precios en viviendas de obra nueva. Quiere decir que no ven un abaratamiento de los precios en los próximos meses en este segmento. Esto se debe a una mejor calidad, mejor financiación y opciones de estructurar la compra a largo plazo.

Así lo cree el CEO de la consultora Colliers, Mikel Echavarren, quien menciona la posibilidad de que también disminuyan los nuevos desarrollos, debido a una mayor prudencia de los inversores y una menor financiación de la banca. La caída de la oferta provocaría un ajuste de los precios.

La directora general de Gesvalt, Sandra Daza, apoya esta apreciación. Afirma que la tendencia alcista vista en 2020 podría mantenerse durante los primeros meses de este año al menos.

Daza argumenta que las obras nuevas se adaptan mejor a las necesidades de los españoles después de la pandemia. El director general de APCE, Daniel Cuervo, concuerda con esta opinión. Señala que el cambio en el estilo de vida generado por la crisis sanitaria, tiende a favorecer los precios de la vivienda nueva.

El representante de la patronal de los constructores, insiste en que en 2021 la vivienda nueva tendrá la misma tendencia de precios que en 2020. Argumenta sus previsiones en la solvencia de las empresas constructoras, la calidad de los desarrollos residenciales y la poca oferta disponible.

Sin embargo, el analista inmobiliario y profesor de Economía de la Universidad de Barcelona, Gonzalo Bernardos, discrepa con los demás expertos. Considera que a medida que se encarecen los inmuebles en medio de la crisis, las dificultades para vender aumentan. Afirma que esa es la razón por la que no se están construyendo viviendas.

  1. La crisis pandémica seguirá afectando los precios de la vivienda usada. En este segmento inmobiliario los expertos prevén que habrá cambios más sustanciales. No necesariamente de caídas únicamente. Señalan que la ubicación y el tipo de inmuebles junto con las medidas de confinamiento que se apliquen en cada comunidad autónoma, serán determinantes.

Además de esos factores, el movimiento de los precios estará determinado por el exceso de oferta de viviendas usadas existente, el cual se ha acumulado desde el año pasado. El CEO de Colliers anticipa que las viviendas usadas bajarán este año entre un 5% y un 10%. Pero advierte que habrá distintos comportamientos entre ciudades.

Las mayores bajas de precios se producirán en las zonas urbanas que dependen mayormente del turismo y la hostelería. En algunas ciudades, las disminuciones que se esperan en los precios de las viviendas podrían ser superiores al 10%. En otras, habrá subidas de precio.

Destaca que la crisis ha impactado muy fuertemente el empleo temporal y el sector de mano de obra joven. La APCE afirma también que aunque las previsiones apuntan hacia menores precios en las viviendas usadas,esto no será de forma generalizada. El ajuste de precios más importante será en viviendas de menor calidad y más antigüedad.

Un sondeo sobre el movimiento de los precios de la vivienda en España, aplicado a unos 3000 profesionales inmobiliarios del país por la Unión de Créditos Inmobiliarios (UCI), determinó que un 42% de los entrevistados considera que los precios bajarán entre un 5% y un 10%. En cambio, casi un tercio prevé subidas inferiores a un 5%.

¿Qué pasará con las viviendas de la costa?

El panorama para el sector de las viviendas veraniegas ubicadas en la costa es todavía más incierto. Estas son propiedades mayormente de extranjeros que las utilizan como segunda residencia. Puesto que son viviendas que suelen comprarse o alquilarse entre Semana Santa y septiembre, este año podría ser perdido debido a la crisis sanitaria que persiste.

Así lo cree Gonzalo Bernardos, aunque indica que para junio ya debería estar vacunado el 60% de la población de las zonas costeras. Pero es probable que no exista todavía la suficiente confianza en la inmunización como para que los extranjeros compre una vivienda allí.

Sandra Daza, por otro lado, expresa que un elemento importante en la recuperación de los precios este año, será la reactivación de la demanda extranjera. Las costas españolas siguen siendo el refugio ideal para las personas jubiladas de toda Europa. Son destinos por lo general sin competencia por la seguridad jurídica y la infraestructura que ofrecen.

La vivienda costera se recuperará cuando el país logre avanzar en su situación sanitaria, afirma el director general de la APCE. Las zonas con demanda de compradores internacionales donde la crisis pandémica ha sido más profunda, tendrán una recuperación más lenta.

De modo que la recuperación total de la vivienda, sigue estando en niveles de incertidumbre muy altos. Nadie sabe cuándo realmente el sector inmobiliario volverá a los niveles prepandémicos. Por ello, los organismos económicos prefieren vaticinar que la recuperación se extenderá hasta mediados de 2022.

El Banco de España incluso cree que la normalidad no llegará sino hasta el 2023. De momento, todavía no hay consenso respecto a la normalidad inmobiliaria. Pero, todos los análisis concuerdan en que la recuperación de la vivienda comenzará a verse con mayor fuerza a finales de 2021. Si no hay nuevos confinamientos por el covid-19.

¿Es recomendable comprar casa en España en 2021?

Si las autoridades españolas logran que el país alcance la inmunidad de rebaño este año con el plan de vacunación nacional, la economía repuntará y con ella el sector inmobiliario. Conforme la actividad económica se estabilice, los precios de los inmuebles para residencia nueva también disminuirán.

BBVA Research es optimista sobre este escenario. Afirma que la incertidumbre del mercado inmobiliario este año, es provocada por la pandemia, pero también por los cambios regulatorios que se esperan. Algo que afectaría a los propietarios de viviendas.

El economista de BBVA Research, Félix Lores, dice que habrá “futuras correcciones” en los precios de las viviendas. Aunque esto se irá minimizando a medida que la economía comience a crecer y aumente el empleo y la confianza.

No se aventura a aconsejar si este año es bueno para comprar vivienda nueva. No obstante, da algunas señales para quienes desean hacerlo:

  • Este año surgirán muchas oportunidades para adquirir inmuebles a un menor precio por lo que habría que estar alerta. Habrá muchos propietarios que desean vender su casa para atender algunas urgencias o por negocio. Eso implicará una rebaja sustancial en el precio.
  • Los tipos de interés bancarios están en niveles bajos y seguramente se mantendrán así durante algún tiempo. Las autoridades financieras de España y de la zona euro han acordado que así sea para estimular la actividad económica y el crecimiento.
  • El tipo de interés hipotecario promedio en noviembre estaba en 1,8%, el más bajo en muchos años, según el Banco de España. En tanto que el principal índice de referencia hipotecario, el euríbor a 12 meses, cerró el año pasado en cerca de -0,5%. Este es su nivel más bajo históricamente.
  • Actualmente hay mayores oportunidades de comprar una casa usada en buenas condiciones que una vivienda nueva. Particularmente, en las zonas donde hay mayor actividad económica.
  • Adaptación de la vivienda a nuevas necesidades. Los largos períodos de confinamiento el año pasado sirvieron para detectar lo que hacía falta en la casa para estar más cómodos. Por ejemplo, habitaciones o estancias más amplias, terrazas abiertas, estudios más cómodos para teletrabajo, etc.

De modo que si tiene trabajo estable y encuentra una vivienda que se adapte a sus gustos y necesidades, sí es un buen momento para pensar en adquirir vivienda. Porque todas las demás condiciones para hacerlo están dadas: precio, financiamiento, tasas de interés y condiciones del crédito.

Desde luego que comprar una casa es una decisión muy personal. Es una decisión que requiere ser analizada concienzudamente. Hay que ver la situación de cada familia y las condiciones de la vivienda.

El motivo de la comprar es muy importante: para mudarse o para invertir (alquilar). Pero en líneas generales podría decirse que es un buen momento para hacerlo.

Precios de la vivienda cada vez más inflados en el resto del mundo

Los estímulos aprobados por los gobiernos para atenuar los efectos de la pandemia, las tasas ultrabajas y los cambios en el comportamiento de compra, están presionando los precios de los inmuebles residenciales en Europa, Asia, América y Australia.

El auge del mercado inmobiliario estadounidense ha traído consigo un importante aumento en los precios de los bienes raíces residenciales en todo el mundo.  Desde Ámsterdam hasta Sydney comienzan a mostrarse signos que elevan los temores de una posibles burbuja inmobiliaria en ciernes.

Ya algunos gobiernos han alertado sobre este fenómeno y comienzan a tomar medidas para evitar el sobrecalentamiento de los mercados. Desde antes de que la pandemia de origen chino se propagara por todo el mundo, había preocupación por los altos precios de las propiedades en ciertos países de Europa, Asia y Canadá.

Especialmente, porque tras varios años de tasas de interés muy bajas la demanda se ha incrementado mucho. Pero ahora con la danza de billones de dólares de estímulo que se ha puesto en acción en todo el mundo para combatir los daños de Covid-19, el impulso de los mercados se está acelerando.

Cambio del comportamiento de compra

Los cambios en los patrones de compra del consumidor con más gente trabajando desde su casa, es un elemento adicional que presiona el recalentamiento del mercado. En un momento en que la oferta de nuevos espacios, adaptados a las necesidades actuales está paralizada. Precisamente, porque la industria de la construcción estuvo paralizada.

Los responsables políticos están ahora en un serio aprieto. Por un lado, se quieren mantener bajas las tasas de interés para sostener el proceso de recuperación pospandemia. Pero al mismo tiempo, hay preocupación por los niveles de endeudamiento que adquieran las personas al comprar casas. No se sabe a ciencia cierta si los precios caerán más o subirán.

Para enfriar la demanda, podrían acudir a diversas herramientas de política financiera. Pero no siempre imponer restricciones hipotecarias más estrictas funciona. O algunas veces se posponen cuando los gobiernos prefieren garantizar que el crecimiento económico se mantenga a pesar de sus efectos sobre los precios.

Recientemente, el banco central danés advirtió que el financiamiento barato y la expansión de los ahorros durante la pandemia podrían llevar a que las familias a endeudarse más comprando viviendas y que los precios de las propiedades sigan subiendo en espiral.

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