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Decenas de inversores inmobiliarios internacionales están dando vueltas en torno a los desocupados hoteles de las principales zonas turísticas del país. A la espera de hacerse de una propiedad a bajo precio, están visitando los complejos turísticos para a sondear posibles vendedores agobiados por la crisis pandémica.

Pero los hoteleros españoles al parecer no tienen prisa por vender, pues tienen detrás el músculo financiero del estímulo gubernamental y comunitario. Tras varios años de crecimiento en los niveles de ocupación, la mayor parte de los hoteles disfrutan de una capitalización aceptable como para no salir corriendo a vender.

Los fondos del estado español han venido respaldado estos negocios, que desde el año pasado vienen soportando una caída abrupta del turismo. Sin embargo, a diferencia de lo ocurrido durante la crisis financiera e inmobiliaria entre 2008 y 2013, que dejó cicatrices muy profundas en la economía, en esta oportunidad no hay tanta presión.

La crisis pasada obligó a muchos a despojarse de sus propiedades ahogados en deudas impagables. Pero ahora todavía tienen un margen de maniobra para mitigar y sobrellevar el deterioro coyuntural que sufre el negocio de la hostelería.

Solo en 2020, el turismo español cayó estrepitosamente un 80%. Semejante caída de ingresos obligó a una gran cantidad de hoteles a cerrar por falta de huéspedes y por las medidas sanitarias implementadas por el gobierno.

La demanda supera la oferta

Muchos de estos establecimientos pertenecen a grandes cadenas hoteleras nacionales e internacionales y otros son negocios familiares. Los compradores – algunos de los cuales son fondos inmobiliarios del extranjero – vieron una oportunidad para adquirir inmuebles en remate. Era la oportunidad perfecta pero, por ahora, el panorama pinta distinto.

No son tantas las empresas de hotelería y alojamiento dispuestas a vender sus instalaciones. Al punto que la demanda está superando a la oferta, algo similar a lo que ocurre en el sector de la vivienda nueva en España.

Por ejemplo, el gerente general del Hotel Almirante en Alicante, Gonzalo Bone, revela que han recibido ofertas de compra de al menos seis fondos, desde que comenzó la pandemia china. El hotel es una propiedad con 70 habitaciones y piscina, ubicada frente al mar.

Bone dijo que había rechazado las ofertas que le hicieron los compradores, la mayoría de los cuales eran extranjeros. A pesar de haber tenido que bajar las tarifas de hospedaje en un 30% para estimular las ventas. Señaló que el negocio no tenía tantas deudas como para tener que venderlo. Además, la ocupación en el verano pasado estuvo aceptable.

El intermediario inmobiliario y representante de varias cadenas hoteleras en España, David Devesa, comentó que los descuentos que buscan los inversores giran en torno a un 15% sobre el precio de mercado.

La ayuda gubernamental ha permitido soportar la crisis

Pero los hoteles han resistido la crisis ajustando sus costes o cerrando por temporadas y con los estímulos financieros que han recibido. El sector turístico y la hostelería del país recibieron un paquete de ayuda de 11 mil millones de euros.

Este nivel de estímulo ha permitido a los hoteleros españoles rechazar tales ofertas y esperar tiempos mejores. De hecho las esperanzas están cifradas en la próxima temporada de verano.

Las empresas turísticas han recibido préstamos por hasta unos 17 mil millones de euros. Mientras 115.000 trabajadores de la industria hotelera son subvencionados, de acuerdo con las cifras oficiales.

La representante de Colliers, Laura Hernando, cree firmemente que el turismo español “puede soportar un período de hibernación”. Agrega que “con los programas de licencia y las líneas de crédito estatales, las cadenas hoteleras han pasado (2020) sin ventas por despido”. Por esta razón, “no ha habido una avalancha de productos en el mercado”.

Pero habrá ventas de algunos hoteles

Aunque para el responsable de hoteles Iberia de la inmobiliaria CBRE, Jorge Ruíz, es posible que se celebren algunos acuerdos de venta. El experto estima que las ventas en 2021 oscilarán entre 2.5 y 2.8 billones de euros, en contraste con los 1.000 millones de del año pasado.

Se estima que en las próximas semanas el volumen de ventas de hoteles en España será de unos 900 millones de euros, según la opinión de una decena de administradores de patrimonio y agentes inmobiliarios consultados por Reuters.

Una de las cadenas hoteleras en venta más reconocidas es Selenta Group, Entre sus propiedades está el afamado Hotel Don Carlos ubicado en la costa de Marbella, donde figuras del jet-set internacional suelen vacacionar cada año.

La cadena hotelera que tiene un precio en el mercado de unos 400 millones de euros, está siendo perseguida por unos cinco fondos de inversión internacionales. Selenta vendió recientemente también su lujoso hotel Nobu ubicado en Barcelona. La propiedad fue adquirida por 90 millones de euros por el fondo alemán ASG.

Inversores pescando en río revuelto

El director inmobiliario de BNP Paribas en Barcelona, Francisco López, afirma que representantes de fondos de Gran Bretaña y América del Norte están intentando “pescar en río revuelto”. Están compitiendo por la pequeña cantidad de propiedades hoteleras en venta en España.

Algo parecido está pasando en Italia donde consultores inmobiliarios de fondos extranjeros también dan vueltas alrededor de lujosos hoteles para plantear negocios. La idea es comprar estas propiedades, renovarlas, y esperar que a partir de 2023 regrese el turismo masivo.

Otro mercado que ha atraído posibles inversores es Grecia, donde se han abierto importantes propiedades hoteleras como el Four Seasons. Allí decenas de hoteles de categoría tres o cuatro estrellas se han estado ofreciendo en garantía por préstamos impagos, según personas versadas en el tema.

Hoteles cuatro y cinco estrellas son los preferidos

La demanda de hoteles en España por parte de los inversores se ha centrado en los de categoría cuatro estrellas. Propiedades con más de 100 habitaciones ubicadas en las costas de Andalucía, Cataluña, Canarias y las Baleares. El director de hostelería del fondo de inversión Azora, Javier Arus, las llama “el punto dulce del turismo europeo”.

Este fondo ha dispuesto ya de 400 millones de euros aproximadamente de un fondo total de 680 millones que recaudó en junio de 2020 para comprar hoteles en el sur de Europa. Azora espera obtener en los próximos ochos años por esta inversión un retorno sobre el capital de entre 14 y 15%.

Algunas de las marcas de hoteles más prestigiosas de España como lo es Melia, han venido cambiando su modelo de contrato de gestión. Ha puesto cerca del 45% de sus habitaciones disponibles en estos contratos, convirtiendo el negocio en algo más atractivo para los inversores.

Uno de los hoteles que ya está operando bajo esta modalidad, es el Apolo de Barcelona. Su propietario, el fondo estadounidense Varde ha puesto en venta el hotel por 90 millones de euros, reveló Jorge Ruíz de CBRE.

Expectativas del turismo para 2021 – 2023

La industria turística española espera que este año el nivel de llegada de turistas sea de alrededor de un 60%, en comparación con el número de visitantes de 2019, un 20% más que en 2020. Algunos expertos predicen que los estimados de llegadas podrían quedarse cortos, si los planes de vacunación a nivel mundial son exitosos.

La apuesta por el rebote total del turismo español está puesta para el último trimestre del año y principios de 2022, señaló Joaquín Morales, director general de Kinos Group, una consultora de gestión patrimonial.

El apetito de los fondos de inversión por los hoteles españoles es temporal. Tal como lo indica el representante de CBRE, Jorge Ruíz, si las operaciones de compra no se concretan en los próximos meses, sencillamente “los fondos se concentrarán en otros sectores”.

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